經營多年無租賃憑據 小食店主被判向業主歸還鋪位

2015年,甲商場分層建築物所有人(原告),由該商場的管理委員會代表,針對位於該商場地下面向天神巷入口處的「X記牛雜小食」的店主乙(被告)向初級法院提起返還所有權之訴,稱乙多年來違法霸占相關鋪位經營小食店,請求法院判處被告清空並遷離其所占據的地點,並將其歸還給原告。被告則在答辯中稱其當年是通過與商場的管委會及商場內的管理公司達成的口頭協議租下相關鋪位經營小食店,因此自己對相關鋪位的占據是合法的。

經庭審,初級法院查明:1998年底,由於甲商場人流少、生意差,當時的商場管理委員會決定將商場的共有部分以優惠價格出租,以應付平常運作的開支及改善經營環境。1999年1月,被告的家姑經與當時的管理委員會以及該委員會所聘請的丙管理公司的代表協商,最終以每月5,380港元的租金租下相關鋪位,並從彼時起開始在該地點經營牛雜小食店。之後,乙每月都有向丙公司繳納租金,直至2015年10月丙公司被新成立商場管理委員會收回管理權並撤離該商場。管委會曾先後在2012年12月和2013年9月向乙發出掛號信和訴訟外通知,要求乙遷離相關地點,但乙卻一直未予理會。雙方租賃關係持續期間,乙曾多次要求管委會就雙方的租賃關係訂立書面合同,但管委會一直藉故推搪,以致最終未能訂立租賃合同。

2017年初級法院作出判決,指由於相關地點是由在當時具有正當性作出租賃行為的商場管委會出租給乙,雙方間存在租賃關係,因此,根據《民法典》第1235條第2款的規定,原告所提出的返還所有權的訴訟請求不能成立,但不妨礙原告可另外提起終止雙方租賃關係的訴訟。基於此,裁定原告敗訴。

甲不服,上訴至中級法院。中級法院對上訴案作出審理。

中級法院首先對原審法院認定的事實作出澄清,指當時與被告商討並達成協議的是甲商場分層所有人大會管理委員會,而目前代表商場的小業主提起訴訟的是在2014年新成立的甲商場管理委員會,兩者是不同的。

關於雙方爭議的法律問題,中級法院指出,被告稱其家姑曾與商場當時的管委會達成口頭租賃協議,然而在法律上該協議是不被承認的,其原因在於:首先,存在形式瑕疵,因為根據《民法典》第1032條第1款的規定,不動產租賃合同必須以書面形式訂立。況且,即便存在租賃合同,該合同也已經於2013年9月5日通過當時的管委會向被告發出的訴訟外通知而被單方終止了。另外,在該協議的內容方面,「X記牛雜小食」所處的地點屬於該商場的公共空間(部分),但從該商場的分層所有權設定憑證上來看,該公共空間並沒有被撥給任何人專用。在這種情況下,如果要想將位於商場公共空間的相關店鋪出租給乙專用,必須按照《民法典》的規定,更改該商場的分層所有權設定憑證。由於從未更改設定憑證,且與乙達成協議之人只不過是該商場當時之管理公司的一名代表,沒有正當性亦沒有權力將商場共同部分出租給他人,因此該口頭租賃協議從內容上來看也是無效的。這樣,由於滿足了《民法典》第1240條所規定的全部要件,原告根據商場分層所有人大會的決議,代表全體業主所提出的返還所有權的訴訟請求就應該被接納。

基於此,合議庭裁定原告提起的上訴勝訴,撤銷原審判決,判處被告乙須清空其所霸占的甲商場的公共空間(即相關鋪位),並將其歸還給原告。

參閱中級法院第640/2017號案的合議庭裁判。

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